MỤC LỤC
NỘI DUNG CẦN BIẾT VỀ XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP
1.Xây dựng dân dụng và công nghiệp là gì?
2.Yêu cầu về thi công hoàn thiện công trình xây dựng.
3.Quy trình và trình tự trong thi công hoàn thiện công trình xây dựng.
I. Quy trình thiết kế
I.1: Gặp gỡ khách hàng và thảo luận ý tưởng
I.2: Khảo sát hiện trạng
I.3: Cung cấp báo giá và ký hợp đồng thiết kế
I.4: Thiết kế mặt bằng công năng – lên Concept
I.5: Thiết kế 3D
I.6: Trình bày phương án thiết kế với khách hàng
I.7: Thiết kế hồ sơ kỹ thuật thi công
I.8: Lập bảng khối lượng và dự toán theo từng hạng mục đã thiết kế
II. Quy trình thi công xây dựng
II.1: Khảo sát hiện trạng
II.2: Cung cấp báo giá và ký hợp đồng
II.3: Xin phép xây dựng, ký quỹ với Ban quản lý dự án (nếu cần)
II.4: Thi công hoàn thiện công trình xây dựng
II.5: Nghiệm thu bàn giao và Thanh lý hợp đồng
II.6: Dịch vụ bảo hành, bảo trì công trình.
A. NỘI DUNG CẦN BIẾT VỀ XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP
1. Xây dựng dân dụng và công nghiệp là gì?
Hai mảng chính trong ngành xây dựng, thể hiện vai trò quan trọng đó chính là: Xây dựng dân dựng và xây dựng công nghiệp. Cả hai mảng này đều có những kỹ thuật chuyên biệt, vô cùng chuyên nghiệp được thể hiện qua các công việc chuyên môn đó là nhiệm vụ thiết kế công trình, thi công công trình và bao gồm cả việc bảo trì đối với cả công trình tự nhiên cũng như công trình xây dựng dân dụng. Cụ thể gồm có:
+ Các công trình nhà ở dân dụng: Nhà tập thể, chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập…
+ Các công trình đảm nhiệm chức năng sản xuất, hoạt động kinh doanh: Các khu nhà văn phòng, khu nhà cao tầng, các khu nhà xưởng, khu trung tâm thương mại, các kho bãi…
+ Các công trình nằm trong hạ tầng giao thông: Đường bộ, đường hầm, cầu vượt…
Để hoàn thiện công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp cần có bản vẽ thiết kế thi công. Bản vẽ này sẽ do khách hàng tự thiết kế hoặc yêu cầu công ty thiết kế. Bản vẽ thiết kế thi công do công ty thực hiện sẽ được thỏa thuận trong một hợp đồng thiết kế riêng biệt.
Cần khảo sát hiện trạng của công trình trước khi tiến hành thiết kế bản vẽ, thi công hoàn thiện. Điều này giúp đơn vị thi công nắm rõ về mặt bằng, đối tượng thi công.
Sau đó, giám sát thi công sẽ thực hiện kiểm tra, so sánh và đối chiếu bản thiết kế với mặt bằng thực tế. Công đoạn này có vai trò quan trọng, đòi hỏi độ chính xác cao. Cuối cùng khi mọi thông tin đã được hiệu chỉnh chuẩn xác thì đội ngũ nhân viên sẽ tiến hành thi công hoàn thiện công trình theo thiết kế.
2. Yêu cầu về thi công hoàn thiện công trình xây
Thi công hoàn thiện công trình xây dựng là công việc đòi hỏi kỹ thuật và thẩm mỹ cao nhưng vẫn phải đảm bảo hiệu quả thực tế sử dụng, tiết kiệm chi phí cho chủ nhà và cho công ty. Đồng thời, phải có sự kết hợp nhịp nhàng giữa các đội thợ thi công, sao cho các đầu việc không bị chồng chéo, đúng tiến độ mà vẫn giữ được tính thẩm mỹ, đúng kỹ thuật theo như thiết kế ban đầu.
Công tác khảo sát hiện trạng là công việc không thể bỏ qua trước khi tiến hành thiết kế và thi công hoàn thiện công trình. Sau khi có hồ sơ thiết kế thi công hoàn chỉnh, giám sát thi công sẽ kiểm tra sự ăn khớp giữa hiện trạng với thiết kế. Để kiểm soát được các yếu tố phát sinh có thể gây ra sự lãng phí và làm chậm tiến độ thi công công trình. Mọi thông tin cần thiết cho sự so sánh sẽ được lập trong bảng tiến độ thi công hoàn thiện công trình.
3. Quy trình và trình tự trong thi công hoàn thiện công trình xây dựng
Khi thi công hoàn thiện công trình xây dựng, Nhà thầu thi công cần đi theo một trình tự rõ ràng. Tiến hành theo lần lượt từng bước, từ khi lên kế hoạch tài chính, kế hoạch thiết kế, kế hoạch thi công cho đến khi hoàn thành. Điều này giúp Chủ nhà, Nhà thầu thi công tránh khỏi những sai lệch khi thi công so với thiết kế, cũng như tránh được những chi phí rủi ro phát sinh không đáng có và kịp thời đề ra được các phương án xử lý để khắc phục vấn đề nhanh nhất. Giúp tiết kiệm chi phí hiệu quả hơn.
Trình tự thường được áp dụng sẽ là :
Quy trình thiết kế và thi công hoàn thiện công trình xây dựng
I. Quy trình thiết kế
I.1 – Gặp gỡ khách hàng – Thảo luận ý tưởng
Sau khi khách hàng liên hệ với Công ty, Kiến trúc sư của Công ty sẽ làm việc trực tiếp với quý khách hàng để:
Tìm hiểu thông tin khách hàng
- Độ tuổi, sở thích, nhu cầu, mong muốn của khách hang.
- Loại hình sở hữu, diện tích, thiết kế… (Đôi khi khách hàng nhầm lẫn giữa các loại hình đặc biệt hoặc ngôn ngữ sử dụng vùng miền, vd: nhà lô, phố, đơn lập – song lập…).
- Số người sử dụng các không gian công trình đó.
- Khách hàng sử dụng thiết kế vào mục đích : Ở, cho thuê (khách nước ngoài hay trong nước), bán…
- Tìm hiểu sở thích của khách hàng về mỹ thuật, phong cách thiết kế.
- Tư vấn kỹ thuật và dự trù mức đầu tư.
Và chốt ý tưởng
- Phong cách thiết kế chủ đạo.
- Yêu cầu chất liệu, vật liệu sử dụng trong thi công.
- Nhu cầu, ngân sách dự trù của khách hàng.
- Chi phí thiết kế.
I.2.- Khảo sát hiện trạng
Tiếp theo, kiến trúc sư Công ty sẽ tới công trình của khách hàng 1 vài buổi để khảo sát hiện trạng:
Bộ phận khảo sát sẽ thực hiện các bước sau:
- Đo vẽ, kiểm tra các mặt bằng hiện trạng, tính chất của không gian, các vị trí và đường kỹ thuật.
- Vẽ chính xác các không gian kiến trúc, cao độ, kích thước, vị trí thi công công trình của khách hàng.
- Vẽ chính xác vị trí, đường đi của các hệ thống ngầm, đường kết nối của công trình với các khu vực lân cận.
Để chắc chắn rằng
- Nắm bắt được tính chất, mặt bằng hiện trạng, mặt bằng lân cận của công trình để có thể thiết kế được chi tiết và chính xác nhất.
I.3 – Cung cấp báo giá và Ký hợp đồng thiết kế
Nếu 2 bên đã hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của nhau, Công ty sẽ tiến hành triển khai báo giá với khách hàng.
Trước khi đưa ra bảng báo giá thì nhà thầu thi công và khách hàng sẽ thống nhất về các vật liệu, chủng loại và các hạng mục trong thi công dựa trên hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công.
Nếu khách hàng đã đồng ý triển khai gói dịch vụ thi công thiết kế thì Công ty sẽ lập bảng báo giá chi tiết từng hạng mục và gửi báo giá cho khách hàng.
Hợp đồng nêu rõ
- Chi phí thiết kế
- Hạng mục sẽ thiết kế
- Phong cách từng hạng mục
- Tiến độ thiết kế
- Tiến độ, các điều khoản thanh toán
- Các ưu đãi, khuyến mãi dành cho khách hàng (nếu có)
…
I.4 – Thiết kế mặt bằng công năng – lên concept
Trong khi thống nhất được hợp đồng thiết kế, kiến trúc sư của Công ty sẽ lên bản thiết kế mặt bằng sơ bộ gồm:
- Phân chia không gian, bố trí vị trí đồ đạc, bố trí vị trí thiết bị chính trong công trình.
- Lên phương án về phong cách thiết kế, vật liệu sử dụng.
Đảm bảo
- Vẽ đúng tỷ lệ kích thước, vị trí của đồ đạc, thiết bị, tường ngăn.
- Tường ngăn chia, vị trí đồ đạc, thiết bị phải phù hợp với thực tế, kết cấu, vị trí kỹ thuật.
Từ đó khách hàng có thể nắm được sơ bộ hiện trạng ngôi nhà và thảo luận mong muốn, nhu cầu, ý tưởng của mình với kiến trúc sư.
Chắc chắn rằng mong muốn và nhu cầu của chủ nhà đã được kiến trúc sư nắm rõ, sau đó kiến trúc sư sẽ tiến hành thiết kế chi tiết.
Bước này sẽ tiến hành trong vài lần tiếp xúc để chốt được bản vẽ thiết kế cuối cùng.
I.5 – Thiết kế 3D
Khi đã chốt được mặt bằng công năng và concept, Kiến trúc sư sẽ:
- Tiến hành vẽ 3D các khu vực trong nhà.
* Bản vẽ 3D là bản vẽ mô phỏng các góc thiết kế trong nhà để khách hàng hình dung trước căn nhà của mình.
Đảm bảo Ý tưởng thiết kế được triển khai sẽ:
- Bám sát phong cách thiết kế chủ nhà yêu cầu.
- Sử dụng vật liệu phù hợp với yêu cầu của khách hàng, cấp độ vật liệu, chủng loại vật liệu, màu sắc.
I.6 – Trình bày phương án thiết kế với khách hàng
Khi bản thiết kế 3D hoàn thành, kiến trúc sư của Công ty sẽ:
- Trình bày chi tiết phương án thiết kế được xây dựng theo yêu cầu của khách hàng.
- Giúp khách hàng hình dung tổng thể toàn bộ công trình của mình.
- Trình bày phương án sử dụng vật liệu giúp khách hàng biết được chất liệu sẽ được sử dụng cho căn nhà của mình.
Lúc này, sẽ tiến hành sửa đổi những điểm chưa ổn theo mong muốn của khách hàng đến khi chốt được phối cảnh 3D.
I.7 – Thiết kế hồ sơ kỹ thuật thi công
Sau khi khách hàng đã ưng ý với bản vẽ thiết kế 3D, Công ty sẽ tiến hành triển khai bản vẽ kỹ thuật.
Kiến trúc sư Công ty sẽ bàn giao bản vẽ 2D cho khách hàng.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công sẽ có đầy đủ các yếu tố:
- Kích thước, Vị trí, ký hiệu của chi tiết, đồ đạc.
- Chủng loại vật liệu, thiết bị.
- Màu sắc theo mã hoặc theo mẫu.
- Thiết kế bố trí mặt bằng sơ đồ công năng.
- Bản vẽ chi tiết kết cấu, kiến trúc.
- Bản vẽ ốp lát sàn, trần (nếu có).
- Bản vẽ chi tiết hệ thống cấp thoát nước
- Bản vẽ chi tiết hệ thống điện, hệ thống chiếu sáng.
- Bản vẽ vị trí ổ cắm, công tắc.
- Bản vẽ chi tiết đồ gỗ nội thất.
Và 1 số bản vẽ chi tiết kèm.
- Hồ sơ xin phép xây dựng trình ban quản lý dự án (nếu có).
I.8 – Lập bảng khối lượng và dự toán theo từng hạng mục đã thiết kế
Bộ phận kỹ thuật Công ty sẽ lập bảng khối lượng các công việc cần làm của công trình, lập dự toán cho toàn bộ công trình và tiến hành bóc tách khối lượng và báo giá các hạng mục sau:
- Dự toán chi phí vật tư bao gồm vật liệu, nhân công, nhân công hoàn thiện…
- Thiết bị vệ sinh, Thiết bị điện nước, và 1 số phụ kiện khác…
- Phụ kiện trang trí như: đèn, điện chiếu sáng, tranh ảnh …
- Màn rèm, giấy dán tường, da bọc …
- Hạng mục mua theo yêu cầu của khách hàng.
- Giá các hạng mục thi công đồ gỗ nội thất.
…
Tất cả các yếu tố trên sẽ được tổng hợp thành 1 bộ hồ sơ hoàn chỉnh, đóng gói bản mềm + bản cứng và gửi cho khách hàng.
Kết thúc hạng mục thiết kế, tiến hành nghiệm thu, thanh lý hợp đồng thiết kế.
II – QUY TRÌNH THI CÔNG
Quy trình thi công xây dựng hoàn thiện công trình gồm các bước sau:
II.1 – Khảo sát hiện trạng
Kỹ sư Công ty sẽ tới công trình của khách hàng để khảo sát hiện trạng:
Bộ phận khảo sát sẽ thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra các mặt bằng hiện trạng, tính chất của không gian, các vị trí và đường kỹ thuật, hệ thống giao thông xung quanh công trình.
- Xác định chính xác vị trí thi công công trình của khách hàng, hệ thống ngầm, đường kết nối của công trình với các khu vực lân cận.
Để chắc chắn rằng
- Nắm bắt được tính chất, mặt bằng hiện trạng, mặt bằng lân cận của công trình để có thể đưa ra được phương án thi công, báo giá chi tiết và chính xác nhất.
II.2 – Cung cấp báo giá và Ký hợp đồng thi công
Dựa trên bản vẽ thiết kế, nhu cầu và mong muốn của Chủ đầu tư, Công ty sẽ tiến hành lên dự toán và triển khai báo giá với khách hàng.
Trước khi đưa ra bảng báo giá thì nhà thầu thi công và khách hàng sẽ thống nhất về các vật liệu, chủng loại và các hạng mục trong thi công dựa trên hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công.
Nếu khách hàng đã đồng thuận, thống nhất các vấn đề còn vướng mắc thì Công ty sẽ lập bảng báo giá chi tiết từng hạng mục và gửi báo giá cho khách hàng.
2.1 Dự toán báo giá chi phí xây dựng
Tổng mức đầu tư cho công trình có thể bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí trực tiếp xây dựng công trình gồm: vật tư, nhân công và máy thi công
- Chi phí quản lý dự án: chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng
- Chi phí thiết bị gồm: các loại máy phục vụ như thang máy, máy điều hòa – thông gió, âm thanh, ánh sáng, máy phát. Các thiết bị nội thất như tủ, bàn ghế, giường, thiết bị vệ sinh, xử lý nước thải …..
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thí nghiệm, thẩm tra,…
- Chi phí khác gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá, chi phí an toàn lao động và bảo vệ môi trường, chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật…
Nội dung hợp đồng thi công gồm có:
- Chi tiết công việc cụ thể qua từng giai đoạn thi công.
- Báo giá chi tiết từng hạng mục, chủng loại vật liệu, thời gian thực hiện, tiến độ thanh toán
- Trách nhiệm mỗi bên và thời gian bảo hành
- Phụ lục hợp đồng (nếu có)
II.3 – Xin phép xây dựng, ký quỹ với ban quản lý dự án (nếu cần)
Thường thi công xây dựng hoàn thiện công trình dự án hoặc nhà phố sẽ cần phải có giấy phép của ban quản lý dự án hoặc ban quản lý khu phố. Thời gian sẽ mất khoảng vài ngày tới 1 tuần.
Thi công xây dựng nhà ở, hay các công trình khác đều thuộc quyền quản lý của nhà nước. Vì vậy, để được phép xây dựng, cần phải có giấy phép xây dựng đúng quy định. Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư/chủ nhà để xây dựng công trình mới, sửa chữa, cải tạo, di dời… Bên cạnh đó, giấy phép xây dựng tạm là loại giấy phép được cấp để xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời gian nhất định bằng thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng.
3.1 Thời điểm cần phải xin phép xây dựng
- Xây dựng mới công trình tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.
- Sửa chữa, cải tạo nhà ở đang tồn tại có thay đổi về kiến trúc các mặt đứng. Thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi quy mô công trình và công năng sử dụng.
3.2 Quy trình xin giấy phép xây dựng
Các bước xin giấy phép xây dựng bao gồm;
- Bước 1: Lập hồ sơ xin phép xây dựng
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan cấp phép xây dựng
- Bước 3: Cơ quan cấp phép xây dựng kiểm tra hồ sơ
- Bước 4: Cơ quan cấp phép xây dựng đóng dấu bản vẽ và cấp giấy phép xây dựng.
- Bước 5: Trước khi khởi công xây dựng 7 ngày, Chủ đầu tư gửi thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép và UBND cấp phường/xã
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng ghi biên nhận và hẹn ngày khảo sát công trình.
Trong trường hợp hồ sơ xin cấp giấy phép không hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép sẽ hướng dẫn bổ sung và thực hiện lại quy trình từ bước 1.
II.4 – Thi công hoàn thiện công trình xây dựng
Hạng mục thi công hoàn thiện công trình xây dựng sẽ trải qua 7 bước cơ bản sau:
Bước 1: Bàn giao mặt bằng thi công.
Bước 2: Thi công móng và hạ tầng (Đào, đắp, móng, hố ga, bể nước…)
Bước 3: Thi công hoàn thiện thân thô và mái (Ván khuôn, cốt thép, bê tông, xây tường…)
Bước 4: Thi công hệ thống đường ống kỹ thuật điện, hệ thống cấp, thoát nước âm tường, âm sàn.
Bước 5: Thi công hoàn thiện công trình (trát, ốp lát, sơn bả, trần, cửa đi, cửa sổ, lan can, lắp đặt thiết bị điện, thiết bị nước, thiết bị vệ sinh…)
Bước 6: Thi công hoàn thiện đồ nội thất công trình (nếu có)
Bước 7: Vệ sinh, dọn dẹp và bàn giao công trình.
II.5 – Nghiệm thu bàn giao và Thanh lý hợp đồng.
Trong quy trình thi công hoàn thiện công trình xây dựng trên, mỗi hạng mục công việc được coi như một nút thắt. Giải quyết được lần lượt các đầu việc, cho tới bước cuối cùng nghĩa là quy trình đã được hoàn tất.
Những hạng mục thi công hoàn thiện công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng, tính thẩm mỹ, đúng đủ số lượng, chủng loại.
Nếu không có gì phát sinh, Khách hàng sẽ tiến hành nghiệm thu sản phẩm và ký vào biên bản nghiệm thu bàn giao.
II.6 – Dịch vụ bảo hành, bảo trì công trình
Có dịch vụ bảo hành, bảo trì và thời gian chính xác cụ thể.
